圣路易斯联储研究：利率上升如何通过债务收入比门槛影响按揭借款

作者：  Manu García ,  Carlos Garriga

要点

• 利率上升不仅会抑制住房需求，还会将潜在购房者的债务收入比推高至严格的抵押贷款审批门槛之上，从而使他们失去贷款资格。
• 2022年和2023年，拒贷率与美国抵押贷款利率的飙升紧密同步，这表明拒贷增加是由借贷成本上升而非申请人资质变差所致。
• 利率上升导致的资格取消对处于贷款审核门槛附近的借款人打击最大，揭示了紧缩货币政策推高利率所带来的分配效应。

这是四篇系列博客文章中的第一篇，探讨潜在购房者在申请抵押贷款时面临的挑战。

关于加息如何冷却住房市场，常见的说法只谈及其对需求的影响：利率上升使抵押贷款更加昂贵，因此购房意愿降低。但我们的研究揭示了另一个更为普遍的渠道，它作用于信贷供给端。本文基于我们于2026年4月29日发布的圣路易斯联储工作论文《利用公开数据分析抵押贷款拒贷的决定因素》。高利率不仅会抑制借款意愿，还会因监管壁垒而使借款人失去贷款资格。即使收入稳定、工作稳定且财务状况没有变化的申请人，也可能仅仅因为现行利率提高了其预计月供，就无法达到贷款审核门槛。

我们使用《住房抵押贷款信息披露法》（HMDA）公开数据，涵盖2018年至2024年间超过3000万份购房贷款申请。我们发现，美联储在2022—23年紧缩周期中上调抵押贷款利率，足以解释总体拒贷率的全部增幅。其机制是简单的算术，而这一渠道对货币政策如何发挥作用具有重要影响。

因利率而失去贷款资格的计算机制

贷款机构审核抵押贷款申请时，最重要的单一指标是债务收入比，即借款人月收入中用于偿还债务的比例，其中包括利息支出和本金摊还。这一比例是贷款机构拒绝申请时最常提及的首要原因；2024年，因该原因被拒的申请占全部拒贷的35%，超过信用记录、抵押品以及HMDA报告的所有其他因素。债务收入比过高意味着借款人的收入几乎没有余地应对意外情况，贷款机构会将其视为硬性限制。

这与货币政策传导机制的关联在于：债务收入比直接取决于利率。设想一位借款人月收入为 $6,000，已有债务每月 $500，正在申请一笔 $400,000 的抵押贷款。利率为 3%（大致相当于 2021 年的市场利率）时，每月抵押贷款还款额约为 $1,686，债务收入比为 36%。利率为 7%（更接近 2023 年的利率水平）时，同一笔贷款每月要还 $2,661，债务收入比升至近 53%。借款人的收入没有变化，债务也没有变化。但仅利率一项，就足以让这个人从负担得起转为财务压力沉重，而大多数贷款机构都会拒绝这种申请。

这并非边缘案例。利率上升时，债务收入比的整体分布会向右移动，使更多申请人的比率超过贷款机构开始说“不”的硬性门槛。利率上升不只是让人买不起心仪的房子，还会切断他们所需的信贷。

数据证实拒贷率与利率同步变化

下表展示了样本期内拒贷率与利率的密切同步关系。2020-21 年，已发放抵押贷款的合同利率中位数降至 3.5% 以下，拒贷率也在 2021 年降至 12.2%。2022-23 年，利率升至 6.5% 以上，拒贷率在 2023 年升至 15.7%，这意味着近六分之一的申请遭到拒绝。尤其值得注意的是，申请人数大幅减少：申请总数从 2021 年的 520 多万降至 2023 年的 350 万。如果说有什么变化，仍进入市场的借款人本应是更优质的候选人，因为信用状况较弱的人想必已自行退出市场。然而，拒贷率仍然上升，这表明利率走高使一些两年前本可获批的申请人失去了资格。

为了量化利率在此次上升中起了多大作用，我们通过回归分析估算了拒贷率对利率的敏感度，并控制了借款人特征和州级差异；随后，将该敏感度乘以 2021 至 2024 年已发放抵押贷款利率中位数上升的 3.62 个百分点。

结果显示：单是利率上升，就足以解释总体拒贷率上升的 100%。从总体来看，资本成本而非借款人质量恶化，是起主导作用的因素。

铁证：贷款机构告诉我们的拒贷原因

贷款机构拒绝申请的原因变化，为这一传导渠道提供了直接证据。2018 年，29% 的拒贷将债务收入比列为首要原因，与信用记录所占比例大致相当。到 2024 年，这一比例升至 35%，超过其他类别，成为占比最大的原因；信用记录则维持在 29%。

这种变化正是拒贷渠道所预测的。在收紧周期中，借款人的信用记录并没有变差，收入也没有下降。改变的是计算结果：更高的利率推高了预期还款额，导致债务收入比激增，进而触发更多拒贷。贷款机构自己给出的拒贷理由也证实，起作用的是负担能力，而非信用状况。

需求减少与信贷配给

需求减少是指潜在购房者看到利率上升后，认为抵押贷款负担过重，于是选择退出。相比之下，信贷配给源于贷款机构面临的信息不对称：它们无法准确判断谁会违约。为了保护自身，贷款机构会借助 FICO 评分等工具，并收紧贷款标准，以限制获贷人群。因此，即使买家完全愿意支付更高的市场利率，信贷配给仍意味着贷款机构会介入并说“不”。

值得牢记的是，劝退借款人与取消其贷款资格有所不同，因为这会影响我们看待利率上升广泛影响的方式。

如果利率让潜在买家打消了入市念头，这个家庭仍保留着日后条件改善时购房的选择。但如果利率使申请人的债务收入比超过门槛，结果就是其记录上出现正式拒贷；这项拒绝可能影响其未来的申请，构成比单纯选择等待更难逾越的障碍。

此外，取消贷款资格这一渠道的影响并不均等。原本就接近承保门槛的借款人（收入中等、现有债务较高，或在高成本市场购房的人）最容易被推过监管限制的界线。对于债务收入比为 25% 的借款人，同等幅度的加息无关痛痒；但对比率为 48% 的借款人而言，却可能造成严重打击。这意味着，信贷收紧周期不仅会减少购房总量，还会有选择地排除财务约束最强的申请人。

正如我们将在本系列下一篇博客文章中探讨的那样，这种筛选开始起作用的具体债务收入比门槛 并非大多数人或监管机构所认为的那个水平。本系列还将推出一篇文章，探讨首次购房者面临的具体挑战；另一篇则将说明为什么更便宜的房子更难获得融资。

注释

1. 本文依据圣路易斯联储工作论文《利用公开数据分析抵押贷款拒绝的决定因素》，发表于 2026 年 4 月 29 日。
2. 本系列还将推出一篇文章，探讨首次购房者面临的具体挑战；另一篇则将说明为什么更便宜的房子更难获得融资。