圣路易斯联储分析美国住房供给：2024年人均建房许可低于历史均值35%

作者： Manu García , Carlos Garriga

在近期的一篇文章中，我们记录了过去二十年里，美国大多数县的房价涨幅远超收入增长。文中指出，主要原因之一是住房供应缺乏弹性——新建住房无法充分应对需求上升。这篇配套文章将考察等式的供给端：美国建造了多少住房？这够吗？

建筑许可：长期视角

要了解住房供应，我们从建筑许可入手——它是建设流程的第一步，也反映了房地产开发商和家庭对未来的乐观程度。观察经人口增长调整后的许可数量，可以更清楚地判断建设是否跟上了人口增长。（见第一张图。）

如图所示，这一时期可分为几个鲜明阶段：

20世纪70年代的峰值：建筑许可数量在1972年达到峰值，每千人10.6份。这并非偶然——婴儿潮一代步入组建家庭的黄金年龄，州际公路系统开放了大片郊区土地供开发，而从联邦住房管理局贷款担保到抵押贷款利息抵扣等联邦政策，也积极鼓励人们拥有住房。人口压力、可用土地和政策激励交汇，使战后住房建设达到顶峰。
从20世纪80年代到21世纪初：从波动走向增长：高通胀和高利率时期反映在建筑许可数量的波动中；直到20世纪90年代中期，才开启了持续15年的稳定增长。
2008年的崩盘：住房危机引发建筑许可数量大幅下滑。许可总量从2005年的每千人7.3份降至2009年的每千人仅1.9份，下降74%，也是自1960年开始收集数据以来的最低水平。
复苏尚未完成：尽管经历了十多年的复苏，2024年人均建筑许可总量仍为每千人4.3份，比1960年至2000年每千人6.6份的平均水平低35%。美国人均住房建设量仍低于战后时期几乎所有时点。

为什么住房建设一直低迷？

有几个因素制约着当今的住房供应：

劳动力短缺：2008年金融危机后，建筑业劳动力从未完全恢复，许多工人永久离开了这个行业，进入相关工种的年轻人也越来越少。
成本上升：建筑材料、土地和劳动力成本的涨幅超过了整体通胀，压缩了建房商的利润空间。
监管壁垒：分区限制、冗长的许可流程以及社区对新开发项目的反对，都限制了可建区域和可建项目类型。
土地限制：就业中心附近可开发的土地日益稀缺、价格也越来越高，促使建设转向外围地区。

多户型住房的转变

一个值得注意的趋势是，多户住宅（5套及以上）建设所占比重不断上升。多户住宅许可量从2011年的每1,000人0.4个增至2024年的1.3个，部分抵消了独栋住宅活动疲软的影响。独栋住宅许可量仍为每1,000人2.9个，远低于4.1的历史平均水平。

从许可到竣工：供应的“漏水管道”

建筑许可表达的是建造意向，并不代表房屋已经建成。通过分析许可签发量与最终竣工量之间不断扩大的差距，我们可以找出阻碍获批住宅单元顺利竣工的具体结构性瓶颈，包括劳动力短缺和监管障碍。

第二张图揭示了竣工面临的三个障碍：

竣工滞后：许可量通常比竣工量提前数月到一年，反映了建造所需的时间。2024年，许可量为每1,000人4.3个，竣工量为每1,000人4.8个——随着后疫情时期的建设项目陆续完成，这一差距已缩小。
历史走势：在1972年的峰值，许可量达到每1,000人10.6个，次年竣工量达到每1,000人9.5个。2008年危机期间，两项指标同步暴跌，到2010年竣工量降至每1,000人仅2.1个。
疫情后分化：新冠疫情期间呈现出显著变化——需求激增，许可量在2021年升至每1,000人5.2个；但由于建筑商面临前所未有的供应链中断和劳动力短缺，竣工量有所滞后。

住房存量与家庭规模

衡量住房总存量时，必须考虑不断变化的美国家庭状况。随着平均家庭规模缩小、独立居住需求增长，“静态”的住房存量实际上会变得越来越少。考察这一比率，可以看出我们现有的住房基础设施究竟是按20世纪70年代的家庭规模设计的，还是符合当今的人口结构现实。

上图清楚地表明了两点：

六十年的增长：人均住房存量在过去60年稳步增长：从1965年每1,000人332套，增至1980年的386套、2000年的415套和2024年的432套。自1965年以来增长了30%，大致与家庭规模的缩小幅度相当。
家庭规模缩小：平均家庭规模大幅下降：从1965年每户3.37人降至1980年的2.81人、2000年的2.65人和2024年的2.57人。这意味着自1965年以来家庭规模缩小了近四分之一（23.7%）；因此，要容纳相同数量的人口，就需要更多的住房单元。

因此，粗略估算来看，美国在全国层面并没有明显“过度建设”：人均住房单元数的增幅大致与家庭规模缩小所带来的住房需求压力相当，甚至略低一些。

最后，来看已入住住房与住房总存量之间的差距。已入住住房从1965年每1,000人297套增至2024年的387套。住房总存量与已入住住房之间的差额代表空置住房——近年来空置情况已大幅收紧。

空置率：市场紧张程度指标

空置率能实时反映市场状况。空置率低意味着可用住房很快被市场消化，通常与房价和租金上涨相关。

过去二十年间，这些空置率发生了显著变化。

危机后飙升：2008年后，止赎房产涌入市场，空置率随之飙升。2009年，出租住房空置率达到10.6%；2008年，业主住房空置率达到2.9%——由于困境房产闲置，两者都处于高位。
当前的紧张局面：两项空置率都已降至接近历史低位。2024年，出租住房空置率为6.8%，低于2009年的峰值，也低于20世纪60年代7%至8%的水平。业主住房空置率仅为0.95%（2024年），为有记录以来最低水平，低于2008年的2.9%。

低空置率意味着什么？出租住房空置率低，意味着房东拥有定价权，也表明寻求可负担住房的租户选择不多。业主住房空置率低，则说明买家之间竞争激烈，推高了房价。

供给与需求：我们建得够多吗？

衡量住房市场的终极标准很简单：我们建造的屋顶是否足以容纳每一个新成立的家庭？如果建设速度落后于家庭数量增长，住房就不只是价格高昂——它会变成一场抢椅子游戏，收入最低的人将无处可坐。

这张图展示了过去二十年间的两个明显变化：

危机前的过度建设：在2008年前的几年里，住房竣工量经常超过家庭组建量。2004年，竣工住房达183万套，而新成立的家庭仅135万户（三年平均值），这助长了供过于求，并最终引发市场崩盘。
危机后的建设不足：2008年以来，情况有所反复。多个年份的家庭组建量超过了住房竣工量。2011年，仅竣工58.5万套住房，却新增130万户家庭（三年平均值），失衡程度惊人。

这些变化造成了累计缺口。多项研究估计，自2008年以来累积的住房短缺达300万至500万套，加剧了如今市场的紧张状况。

可负担性后果

这些供给短缺对住房可负担性造成了切实影响。正如我们在配套的住房可负担性文章中所述，自2000年以来，房屋价格中位数上涨了约207%，而同期人均收入仅增长155%。当住房供给无法跟上需求时，结果显而易见：房价涨幅超过收入，许多美国家庭越来越难以实现住房自有。

结论：供给势在必行

数据讲述了一个一致的故事：美国建造的住房不足以满足需求。2024年，人均建筑许可量仅为每千人4.3套，比1960年至2000年的历史平均水平低35%，比1972年的峰值低59%。空置率已降至历史低位，出租住房空置率为6.8%，业主住房空置率低于1%，表明有限住房存量的竞争十分激烈。多项估算显示，自2008年以来累积的住房短缺已达300万至500万套。

人口结构压力加剧了这些挑战。自1965年以来，平均家庭规模下降了23.7%，从每户3.37人降至2024年的2.57人。然而，住房建设并未跟上美国人居住方式这一结构性变化。

这些供给侧限制是我们配套文章中所述住房可负担性挑战的关键驱动因素。当住房供给无法灵活响应需求时，价格上涨便不可避免。证据表明，解决住房可负担性问题可能不只是采取需求侧干预措施。应对这些挑战可能还需要审视那些限制市场根据需求扩大供给的监管和结构性约束，例如分区规划框架和劳动力供给。